【典型案例】

　　關(guān)某，中共黨員，某國有銀行某支行行長；李某，某房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理。2016年2月，在李某推薦下，關(guān)某以市場價每平方米3萬元的價格，在李某公司定購一套200平方米的房產(chǎn)，總價600萬元，關(guān)某交納定金20萬元，未簽署定金協(xié)議。此后，關(guān)某一直未與李某公司簽訂正式購房合同、未交納后續(xù)購房款，李某也未催促關(guān)某。（后查明，其他客戶在李某公司定房時均簽署書面定金合同，明確在一個月內(nèi)簽署購房合同、交齊首付款）。其間，李某公司在關(guān)某所在銀行申請2億元貸款，關(guān)某作為行長簽字審批通過。2017年2月，關(guān)某與李某公司簽署正式購房合同并交納首付款，隨后關(guān)某以900萬元將房產(chǎn)在二手房市場出售。

　　【分歧意見】

　　本案中，對于關(guān)某行為如何認(rèn)定，有三種意見。

　　第一種意見認(rèn)為：關(guān)某在李某公司以市場價定購一套房產(chǎn)并按慣例交納定金，鎖定該套房產(chǎn)價格，后因市場變化，預(yù)定的房產(chǎn)大幅升值，關(guān)某的購房行為系正常民事行為，所獲利益來自投資房產(chǎn)收益，與公權(quán)力無關(guān)，不應(yīng)認(rèn)定為受賄犯罪或違紀(jì)。

　　第二種意見認(rèn)為：關(guān)某在李某公司以20萬元定金定購一套價值600萬元房產(chǎn)，拖了一年時間才交后續(xù)房款，該行為變相增加了李某公司資金成本，讓關(guān)某“占了便宜”。由于李某公司正在關(guān)某任職的銀行申請貸款，因此關(guān)某的上述行為利用了本人的職權(quán)和地位，應(yīng)認(rèn)定為違反廉潔紀(jì)律，可考慮適用兜底條款。

　　第三種意見認(rèn)為：關(guān)某在李某公司以正常市場價定購房產(chǎn)，雖然交納了定金，但此后一年的時間內(nèi)未簽署正式購房合同、未交納后續(xù)房款，根據(jù)常識和慣例，該定金及其鎖定的價格已失效。關(guān)某利用職權(quán)審批通過李某公司貸款，李某允許關(guān)某以一年前的價格購買該房產(chǎn)，本質(zhì)上是權(quán)錢交易，應(yīng)認(rèn)定關(guān)某構(gòu)成受賄犯罪，受賄數(shù)額為該套房產(chǎn)2017年2月出售市場價格與購買價格600萬元的差額。

　　【評析意見】

　　筆者同意第三種意見，具體分析如下。

　　一、根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定和一般常識，準(zhǔn)確把握定金的涵義

　　分析判斷關(guān)某行為性質(zhì)，首先要把握關(guān)某交納20萬元定金的涵義。民法典第五百八十六條規(guī)定了“定金擔(dān)保”：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實際交付定金時成立。第五百八十七條規(guī)定了“定金罰則”：債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　在日常民事行為中，行為人交納定金的同時，一般會簽署一份書面定金合同，簡要約定債權(quán)債務(wù)內(nèi)容和違約責(zé)任。本案中，雖然關(guān)某交納定金時未與李某公司簽署任何書面協(xié)議，但根據(jù)民法典和一般商業(yè)常識，交付定金就意味著雙方初步達(dá)成了關(guān)于房產(chǎn)買賣的民事約定，約定內(nèi)容包括擬購買的具體房產(chǎn)、3萬元的購買單價及不予返還定金或雙倍返還的違約責(zé)任，這是定金背后蘊(yùn)含的自然約定，在其交付時即生效。

　　二、對于未約定的事項，可參照與其他客戶的約定、市場通行做法和常識

　　雖然交納定金意味著關(guān)某與李某公司達(dá)成了購房的初步約定，但由于雙方未簽署定金合同，因此沒有對于何時應(yīng)履行后續(xù)債權(quán)債務(wù)的具體約定，而這是判斷整個案件性質(zhì)的關(guān)鍵。

　　房地產(chǎn)系資金高投入、高周轉(zhuǎn)行業(yè)，一般而言，開發(fā)商出于迅速回籠資金目的，在消費(fèi)者交付定金時，均會要求其在較短時限內(nèi)，完成后續(xù)購房事項，否則需承擔(dān)取消定金合同、賠償定金的違約責(zé)任，這是市場通行做法。至于時限的具體時間，由雙方在定金合同中明確，對于未簽署定金合同的，需根據(jù)定金占房款的比重、開發(fā)商與其他客戶的常規(guī)約定、定房時市場及樓盤的熱度等因素，結(jié)合市場通行做法和常識進(jìn)行判斷。具體到本案中，考慮到李某公司與其他客戶約定交首付款的正常期限為一個月，結(jié)合2016年房地產(chǎn)市場熱度和該套房產(chǎn)600萬元市場價的事實，能夠得出“一年的時間已經(jīng)超出20萬元定金蘊(yùn)含的合理時限”的結(jié)論，對此，即使關(guān)某與李某雙方?jīng)]有約定，根據(jù)其他客戶的交易情況、房地產(chǎn)市場的通行做法和商品房交易常識也能得出。

　　三、對關(guān)某、李某的主觀認(rèn)知，可結(jié)合客觀事實進(jìn)行合理判斷

　　行為人的主觀認(rèn)知對認(rèn)定行為性質(zhì)至關(guān)重要，本案中，由于關(guān)某、李某未對交付定金后的后續(xù)購房事項進(jìn)行過任何溝通，如何判斷雙方在此事上的主觀認(rèn)知？對于實踐中行為人無明確意思表示的案件，可結(jié)合有關(guān)客觀事實判斷主觀方面。本案中，關(guān)某系銀行領(lǐng)導(dǎo)干部，曾購置過多套商品房，具備相當(dāng)?shù)闹R水平和充足的購房經(jīng)驗，李某系房地產(chǎn)開發(fā)商，根據(jù)二人的身份、經(jīng)歷和認(rèn)知水平，可以作出第一個合理判斷：雙方對于定金的含義、交付定金時需簽署定金合同、在較短時限內(nèi)需履行后續(xù)購房手續(xù)，以及一年的時間已經(jīng)超出合理時限、定金已經(jīng)失效等問題，有清晰明確的認(rèn)知。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合李某公司在關(guān)某銀行申請貸款的事實，可對二人的主觀方面作出第二個合理判斷：李某公司未按照慣例與關(guān)某簽署定金合同、未催促關(guān)某履行后續(xù)手續(xù)、未在一年時間內(nèi)取消定金合同等“異常”行為的原因，在于李某正在關(guān)某銀行申請貸款，其希望得到關(guān)某的幫助，對于上述因果關(guān)系，雖然關(guān)某、李某沒有明確溝通，但結(jié)合常識、常情、常理，能夠得出雙方對此“心知肚明”的結(jié)論。在結(jié)合客觀事實進(jìn)行合理判斷的基礎(chǔ)上，再與關(guān)某、李某進(jìn)一步談話取證，將二人的主觀認(rèn)識揭露出來。

　　四、在主客觀一致的原則下，從本質(zhì)上把握雙方行為性質(zhì)

　　在以上客觀事實和對主觀認(rèn)識取證到位的基礎(chǔ)上，可對關(guān)某、李某行為性質(zhì)進(jìn)行分析。關(guān)某交付少量定金后，在一年時間內(nèi)，未履行后續(xù)購房手續(xù)，依據(jù)常識和交易慣例，該定金已經(jīng)失效，交付定金時約定的購房價格也隨之失效，對此關(guān)某、李某均明知。一年后，關(guān)某仍以3萬元的價格從李某處購買房產(chǎn)，其性質(zhì)已經(jīng)變?yōu)橐悦黠@低于市場的價格購房行為。由于在此期間，關(guān)某審批通過李某公司的貸款，綜合考慮主客觀方面，雙方的行為應(yīng)認(rèn)定為行受賄犯罪，具體受賄數(shù)額為2017年2月該房產(chǎn)出售市場價與購買價600萬元之間的差額。

　　分析本案時，最關(guān)鍵也最具爭議的問題，在于關(guān)某和李某是否具有行受賄的主觀故意。一般而言，賄賂犯罪中行為人的主觀故意，從利益輸送行為實施之始起即具備，并持積極追求的態(tài)度。但本案中，從2016年2月交納定金到一年后正式交易房產(chǎn)，關(guān)某和李某對利益輸送的主觀心態(tài)和行為方式呈現(xiàn)出由“放任”到“追求”、由“不作為”到“作為”、由“間接故意”到“直接故意”的動態(tài)過程，需整體把握。最初，對于關(guān)某通過20萬元定金預(yù)定一套600萬元房產(chǎn)、未簽署定金合同、不交納后續(xù)房款等行為，在主觀認(rèn)識上關(guān)某和李某均處于“明知”狀態(tài)，在心態(tài)上持一種“放任”態(tài)度，對李某而言，因有求于關(guān)某，只要關(guān)某不主動退房或履約，李某不會按慣例“沒收”定金、收回房產(chǎn)，關(guān)某對此持同樣的認(rèn)知和心理狀態(tài)；在行為方式上，二人表現(xiàn)為不催促、不主動履約等“不作為”的方式，此時，二人的主觀方面更多是一種間接故意。一年后，隨著房價大幅上漲，二人的主觀認(rèn)識和心態(tài)均發(fā)生變化，關(guān)某、李某對于超過合理時限后定金已經(jīng)失效心知肚明，對于仍以原價格交易房產(chǎn)輸送巨大利益和背后原因心知肚明，二人對利益輸送的主觀心態(tài)由“放任”變?yōu)?ldquo;追求”，行為方式變?yōu)榉e極簽署購房合同的主動“作為”，至此，雙方賄賂的主觀故意已經(jīng)明確。分析本案的關(guān)鍵，在于要認(rèn)識到雖然二人未簽署書面定金合同，但絕不意味著定金鎖定的價格會一直有效，超出合理期限后，定金及其背后蘊(yùn)含的民事約定自然失去效力，雙方對此有清晰的認(rèn)知，這是認(rèn)定構(gòu)成賄賂犯罪的基礎(chǔ)。一年后，關(guān)某與李某公司真實交易房產(chǎn)時，“定金”已經(jīng)變成了權(quán)錢交易的一種“掩飾”。

　　實踐中，領(lǐng)導(dǎo)干部在有求于自己的房地產(chǎn)開發(fā)商處預(yù)定房產(chǎn)，只交少量定金，不簽正式購房合同，不交納后續(xù)尾款，待房價大幅上漲后，再轉(zhuǎn)手出售獲利的情形時有發(fā)生。由于具體案件的事實、情節(jié)和行為人的主觀認(rèn)識、心態(tài)不同，對于此類案件，切記不能完全、盲目、機(jī)械地照搬本文結(jié)論，簡單地搞“一刀切”，認(rèn)為都應(yīng)認(rèn)定為犯罪或都不能認(rèn)定為犯罪。必須根據(jù)個案具體情況具體分析，綜合考慮國家工作人員交納定金的數(shù)額、交納定金后履行后續(xù)手續(xù)的時間、市場普通購房客戶交納定金和履行手續(xù)的情況、所在地房地產(chǎn)市場形勢和一般交易慣例、國家工作人員為請托人謀利的情況等因素，堅持透過現(xiàn)象看本質(zhì)，精準(zhǔn)把握行為人的主觀認(rèn)識和心態(tài)，做出構(gòu)成犯罪、違紀(jì)或正常投資等不同結(jié)論。特別是對于實踐中存在的大量在紀(jì)法邊緣“打擦邊球”的情形，要秉承刑法謙抑性原則，從嚴(yán)把握入罪門檻，堅持有利于調(diào)查對象原則，堅持疑罪從無，確保執(zhí)紀(jì)執(zhí)法的最佳效果。（艾萍）